Kaufen vs. Mieten
Zinsniveau, Miet- und Immobilienpreise, Eigenkapital - im Vordergrund der Entscheidung mieten oder kaufen stehen zunächst vor allem finanzielle Gesichtspunkte. Doch auch emotionale Faktoren spielen in die Überlegungen mit hinein. Das Gefühl von Sicherheit und Unabhängigkeit, auch im Alter, sind wichtige Pluspunkte der eigenen Immobilie. Außerdem stellt sich die Frage: Wo und wie will ich wohnen? Sehne ich mich nach einem schicken Penthouse mitten in der Großstadt, oder will ich ein gemütliches Haus mit schönem Garten, in dem die Kinder spielen? Suche ich eine Immobilie, die ich auch in 20 oder 30 Jahren gegebenenfalls noch gut bewirtschaften kann?
Zwischen diesen und anderen Aspekten nähert sich eine Person der Entscheidung. Immobilieninteressenten sollten sich ruhig genügend Zeit lassen, denn im Laufe dieses Annäherungsprozesses werden einzelne Faktoren immer wieder neu bewertet und gewichtet. Angesichts der Summen, um die es beim Immobilienerwerb geht, sollte man sich Zeit nehmen, die richtige Entscheidung zu treffen.
Für Menschen, die selbst in dem gekauften Haus oder der
Eigentumswohnung wohnen möchten, stellt sich meistens nicht die Frage, ob der Immobilienkauf sich lohnt. In diesem Fall geht es vielmehr darum, in den eigenen vier Wänden zu leben und so eine gewisse Freiheit zu genießen. Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr fasst es so: "Das Zuhause ist für uns der wichtigste Rückzugsort. Dort können wir ganz wir selbst sein, mit all unseren Ecken und Kanten. Zugleich repräsentiert uns unser Haus, unsere Wohnung. Die Farbe der Wand, die Wahl des Sofas - all das ist bewusst gewählt und sagt etwas über uns aus. Unser Zuhause gibt uns außerdem Sicherheit. Insbesondere, wenn es einem auch gehört. Ich weiß, dass mich dort niemand mehr rauswerfen kann - allein das ist unbezahlbar." Die Expertin fügt rationale Aspekte hinzu. "Ich kann umbauen, wie es mir beliebt, im Alter bin ich besser abgesichert und Studien zufolge sogar etwas wohlhabender. Denn Eigentümer sparen in der Regel mehr als Mieter und profitieren von der Wertsteigerung ihrer Immobilie. Kurzum: Es fühlt sich einfach gut an."
Pro Wohneigentum | Pro Miete |
- Sie haben ein bezahlbares Objekt gefunden.
| - Sie sind beruflich flexibel und rechnen irgendwann mit einem Ortswechsel.
|
- Sie wissen, dass Sie dauerhaft an diesem Ort wohnen bleiben möchten.
| - Sie wollen einfach wohnen und fertig.
|
- Die Finanzierung stellt Sie vor keine Probleme, die monatliche Rate ist gut zu bewältigen.
| - Sie möchten keine Schulden haben.
|
- Sie betrachten die eigene Immobilie als gute Altervorsorge.
| - Sie sorgen anderweitig fürs Alter vor, zum Beispiel mit Aktien und Fonds.
|
- Sie haben keine zwei linken Hände und können sich innen wie außen um die Immobilie kümmern.
| - Sie möchten sich nicht um Heizung, Garten etc. kümmern müssen.
|
- Sie sind in der Lage, Rücklagen zu bilden und unerwartete Ausgaben für Reparaturen zu tragen.
| - Sie möchten über Miete und Nebenkosten hinaus mit keinen weiteren Ausgaben kalkulieren müssen.
|
- Sie sehnen sich nach einem dauerhaften Rückzugsort, den Sie nach Ihren Vorstellungen gestalten können.
| - Sie finden kein Objekt mit stimmigem Preis-/Leistungsverhältnis.
|
| - Sie haben zeitintensive Outdoor-Hobbies, die
Sie pflegen wollen.
|
Miete ist nicht gleich monatliche Rate
Bei der Abwägung der Kosten stellen viele Menschen eine einfache Überlegung an: Wenn ich eine Kaltmiete von 1.000 Euro monatlich zahlen, dann kann ich doch einen Kredit aufnehmen, bei dem ich eine monatliche Rate in gleicher Höhe habe. Doch das greift zu kurz. Denn Wohnen im Eigentum ist in der Regel mit höheren Nebenkosten verbunden. Außerdem sollten Rücklagen für spätere Reparaturen und Sanierungen (Instandhaltung) gebildet werden.
Zinsen und Tilgung
Wer nicht im Eigentum wohnt, zahlt jeden Monat die Miete. Das Geld ist dann weg. Wer sich eine Immobilie zulegt und einen Kredit aufnimmt, ist erst einmal hoch verschuldet. Die Immobilie gehört quasi dem Kreditinstitut. Doch das ändert sich jedoch im Lauf der Zeit. Denn mit jeder Rate begleicht der Darlehensnehmer einen Teil seiner Schuld.
Die monatliche Rate des Darlehens setzt sich aus dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Schuld abbezahlt wird, verringert sich die Zinsleistung jeden Monat. Weil die Rate gleich bleibt, nimmt der Tilgungsanteil kontinuierlich zu.
Je höher die anfängliche Tilgung, umso schneller geht der Schuldenabbau vonstatten. In der aktuellen Phase von sehr niedrigen Zinsen ist es wichtig, die Tilgung möglichst hoch anzusetzen. Drei Prozent sollten es mindestens sein.
Instandhaltungskosten
Das Bewohnen der eigenen Immobilie ist mit gebrauchsbedingter Abnutzung verbunden. Daher fallen Kosten für die Instandhaltung des Wohneigentums an. Dazu gehören regelmäßige Schönheitsreparaturen oder die Wartung der Heizungsanlage. Darüber hinaus sollte der Eigentümer Rücklagen bilden für später erforderliche größere Sanierungen. Wer ein Häuschen besitzt, muss selbst die Disziplin aufbringen und nach Möglichkeit jeden Monat etwas zurücklegen. Bei Gemeinschaftseigentum schreibt das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass jede Partei regelmäßig einen Pauschalbetrag zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum einzahlt. Im Allgemeinen sollte man etwa ein Prozent der Herstellungskosten jährlich als Rücklage einkalkulieren.
Beispiel: Wenn die Immobilie 300.000 Euro gekostet hat, dann beträgt die jährliche Instandhaltungsrücklage 3.000 Euro, das sind 250 Euro monatlich.
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis
In den letzten Jahren sind die Mieten gestiegen, aber auch die Immobilienpreise. Lohnt sich ein Kauf trotzdem noch? Ein verlässlicher Faktor, um einen aufgerufenen Preis für eine Immobilie zu bewerten, ist das Verhältnis zwischen Kaltmiete und Kaufpreis. Dazu zwei Beispiele.
- Eine 100-Quadratmeter-Wohnung steht in der Stadt A für 400.000 Euro zum Verkauf. Die Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung würde sich auf 1.200 Euro belaufen. Daraus ergibt sich ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 27,78. Das bedeutet, für die Wohnung sind fast 28 Jahreskaltmieten zu zahlen.
- In der Stadt B gibt es eine 100-Quadratmeter-Wohnung für 250.000 Euro. Die Kaltmiete beliefe sich auf 1.000 Euro. In diesem Fall läge das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bei 20,83. Wohnungen mit einem Verhältnis zwischen 20 und 25 gelten als relativ günstig. In den großen Metropolen werden zum Teil Werte weit über 30 erreicht. In manchen ostdeutschen Städten und im Ruhrgebiet gibt es Werte unter 20.
Eine Frage des Typs
Wer ständig unterwegs ist und Trendsportarten betreibt, ist vielleicht weniger für Eigentum geeignet, als eine Person, die Gartenarbeit liebt und gerne Gemüse anbaut. Die folgende Tabelle hilft Ihnen, sich selbst zu verorten:
Welcher Typ sind Sie?
Typ Eigentümer | Typ Mieter |
- Sie können sich in eine Immobilie verlieben.
| - Sie möchten sich nicht emotional an eine Wohnung binden.
|
- Sie haben genügend Eigenkapital, um sich nicht zu sehr zu verschulden.
| - Sie möchten unabhängig vom Wohnort sein und flexibel bleiben.
|
- Sie haben oder wünschen sich Kinder, denen Sie Raum zur Entwicklung geben möchten.
| - Sie wollen keine unerwartete Ausgaben haben.
|
- Sie fühlen sich sesshaft und möchten sich geografisch nicht mehr verändern.
| - Sie wollen sich technisch und finanziell nicht um Instandhaltung kümmern.
|
- Sie sind ein "Schaffer", dem Arbeiten am Haus leicht fallen und Spaß machen.
| - Sie wollen sich nicht einschränken und ihren bisherigen Lebensstil beibehalten.
|
- Sie haben gestalterische Phantasie und wollen mit Ihrer Immobilie Ihre Perönlichkeit zum Ausdruck bringen.
| - Schulden sind nichts für Ihre Psyche.
|